Les règles et démarches pour le permis de construire

Le permis de construire est un document administratif autorisant la réalisation de travaux de construction après vérification de leur conformité aux règles d'urbanisme en vigueur. Si pour les gros travaux, cette autorisation est obligatoire, d’autres travaux peuvent en être dispensés. La première chose à effectuer lorsque l’on envisage de faire des travaux est de vérifier si leur réalisation nécessite l'obtention d'un permis de construire. Le délai pour l'attribution des permis de construire est réduit à cinq mois.

Définition du permis de construire

Le ou plutôt les permis de construire sont exigés sur l'ensemble du territoire Français : ce sont des autorisations administratives qui constatent qu'un projet est conforme :

• aux règles d'urbanisme local (plan d'occupation des sols ou plan local d'urbanisme, plan de sauvegarde et de mise en valeur, règlement de lotissement approuvé. etc.)
• aux règles d'urbanisme nationales
• aux règles relatives à la sécurité, la salubrité, l'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels. etc.
• pour tous les travaux de construction à usage d'habitation ou non, y compris les constructions ne comportant pas de fondations
• pour les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.
  

Le permis de construire 

Un permis de construire est obligatoire pour toute construction d'une maison individuelle d'une superficie de plus de 20 m². Le recours à un architecte est exigé pour l'élaboration d'un projet architectural lorsque la surface de plancher de la future construction dépasse 150 m².

Le ministère du Logement pour relancer la construction a simplifié depuis le 1er octobre 2007 le permis de construire qui datait de plus de 60 ans. Le permis de construire simplifié comprend trois types de permis :

• Le permis de construire
• Le permis d'aménager.
• Le permis de démolir.

Le permis est supprimé pour certaines constructions comme les piscines de moins de 100 m2, une simple déclaration à la mairie suffit. Les agrandissements de moins de 2 m2 n’ont plus de formalité. Depuis 2 m2 jusqu'à 20m2, pour une hauteur supérieure à 12 mètres, la construction ne nécessite qu'une déclaration préalable. Par exemple, les constructions temporaires (cirques, foires, etc.) ainsi que les infrastructures (routes, ponts, digues, etc.) sont dispensées de formalités. Les constructions supérieures à 20 m2 de surface de plancher, sont soumises à permis de construire. L'accès à l'information est simplifié grâce à des dossiers spécifiques qui apportent un listage de toutes les constructions soumises ou pas à l’obtention du permis de construire :

• Travaux dans sa maison
• Aménagement d'un immeuble, d'un toit
• Construction d'un mur, etc.

La réforme a simplifié la vie des constructeurs qui peuvent déclarer uniquement la surface de plancher du projet, mais doivent certifier avoir respecté le permis de construire lors de l'achèvement des travaux. Dans les communes disposant d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols approuvé, la décision est prise par le maire, au nom de la commune. L'autorité délivrant le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du PLU pour permettre la reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés suite à une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an.
Avant de posséder son toit de nombreuses démarches sont à effectuer.

La demande de permis de construire 

Qui fait les plans et dépose la demande du permis de construire ?

Vous, votre architecte ou votre constructeur.

Des architectes conseillers ou consultants peuvent vous aider dans votre projet et son implantation sur le terrain. Ils dépendent :

* soit des services de la commune ou de l'État,
* soit du CAUE (conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement).

Vous n'êtes pas tenu de recourir à un architecte si vous êtes une personne physique souhaitant, pour vous-même :

— Édifier ou modifier une construction à usage non agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette ne dépasse pas 170 m2, ou une construction à usage agricole ne dépassant pas 800 m2.

Vous n'êtes pas tenu de recourir à un architecte pour des aménagements intérieurs pour une vitrine commerciale ou travaux n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.

Vous n'êtes pas tenu de recourir à un architecte si vous faites des travaux soumis à une simple déclaration préalable.

Contenu dossier permis de construire 

Il est nécessaire d’établir un dossier en quatre exemplaires comprenant :

* Le formulaire de demande de permis de construire retiré soit à la mairie, soit à la subdivision locale de l'équipement (DDE),
* Le plan de situation du terrain établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000.
* Le plan de masse des constructions à édifier, des surélévations ou des extensions, coté dans les 3 dimensions à une échelle de 1/50 à 1/500.
* Les plans des différentes façades du ou des bâtiments à l'échelle de 1/50 ou de 1/100,
* Selon les différents cas, les pièces complémentaires dont la liste figure sur l'imprimé de demande de permis de construire.

Où déposer le permis de construire ? 

Vous pouvez déposer le dossier à la mairie du lieu des travaux ou l'adresser à la mairie sous pli recommandé avec accusé de réception.
Les délais et le coût du permis de construire.
Le permis de construire est gratuit.
Dans les quinze jours suivant le dépôt, si votre dossier est complet, vous recevrez un avis de réception vous notifiant la date et le numéro d'enregistrement de la demande et son délai d'instruction.
Le permis de construire a une durée de validité de deux ans, si vous n'êtes pas en mesure de débuter les travaux dans le délai de validité de votre permis, vous pouvez en demander la prorogation 2 mois avant l’expiration de son délai de validité.

Quand peut-on démarrer les travaux ?

Si vous n'êtes pas en mesure de débuter les travaux dans le délai de validité de votre permis, vous pouvez en demander la prorogation.
Questions sur le permis de construire
Quel est le délai de prescription pour les infractions au permis de construire ?
Le délai est de trois ans et débute à partir du moment où s'achève l'infraction. Durant ces années, et la durée des travaux, une action pénale est possible. Le délai de trois ans peut être interrompu en cas de procès-verbal constatant l'infraction au permis de construire, de constitution de partie civile ou de reprise des travaux. Suite à cette interruption éventuelle, le délai de trois ans redémarre.

Est-il possible de contester le refus d'un permis de construire ?

Permis de construire : défendre ses droits en cas de litige.

Deux procédures existent pour faire recours de la décision. Le « recours gracieux » consiste à écrire une lettre recommandée à l'autorité qui a refusé le permis. Vous adressez un courrier expliquant les raisons de votre contestation au maire de la commune afin qu'il retire son refus. Le recours contentieux ou recours en annulation, permet de saisir le président du tribunal administratif. Ce dernier peut enjoindre le maire à réexaminer la demande. Parallèlement à cette procédure, une décision peut être prise en urgence suspendant le refus de construire pendant toute la période du réexamen du permis de construire.

Quels sont les recours en cas de refus de permis de construire ?

Vous avez deux recours si vous êtes le demandeur du permis de construire et si vous avez eu un refus de permis de construire, deux possibilités de recours s'offrent à vous :

• Le recours contentieux (devant la justice).
• Le recours administratif.
• Le recours contentieux.

Si le recours administratif s'est avéré inefficace, vous pouvez décider d'effectuer un recours contentieux. Il vous faut alors saisir le président du tribunal administratif dont dépend le lieu du projet de construction dans un délai de deux mois à compter de la date de la notification de la décision.
Votre requête accompagnée d’une copie de la décision que vous attaquez et toutes autres pièces justificatives que vous estimez utiles, notamment celles évoquées dans votre requête doivent se faire sous la forme d'une lettre adressée en recommandé avec accusé de réception.
Vous devez exposer clairement les circonstances de l'affaire et les raisons qui vous permettent de justifier de votre droit.
Adressez une requête séparée au greffe du tribunal administratif lors de votre recours contentieux, il peut être assorti d'une demande de suspension de la décision pour que les effets de celle-ci soient suspendus (jusqu'à ce que le juge ait statué).

Cas où vous êtes un tiers à l'égard du projet.

Vous pouvez contester le permis de construire accordé à un voisin par exemple. Vous pouvez effectuer un recours administratif ou un recours contentieux dans le délai de deux mois qui suivent le dernier des deux affichages du permis en mai­rie et sur le terrain.
Les recours doivent être notifiés par lettre recommandée avec accusé de récep­tion au destinataire (maire, président du tribunal administratif..) et au bénéfi­ciaire du permis.
Le recours administratif.
Le recours administratif a pour objet de demander expressément l'annulation d'une décision administrative illégale. Il doit être déposé dans un délai de deux mois à compter de la date de notifica­tion de cette décision. Le recours doit être notifié sous forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut de cette notification, le recours contentieux que vous pouvez intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif peut être jugé irrecevable.

Le recours administratif peut-être un recours gracieux, effectué auprès de l'autorité qui a pris la décision.

Quel est le délai en cas d’absence de réponse ?

Si vous n'avez pas reçu sous un délai de quinze jours l'avis de réception de votre dossier, vous pouvez saisir l'autorité compétente par lettre recommandée avec accusé de réception pour requérir l'instruction de votre demande, et adresser copie de cette mise en demeure au préfet.

Comment contester l'attribution d'un permis de construire ?

La procédure est exactement identique au cas d’un litige concernant un refus de permis de construire. Le délai commence à partir de la date d'affichage du permis de construire. Il est alors nécessaire de prouver une erreur manifeste d'appréciation si vous avez un intérêt à agir : voisin, association de protection d'un site, etc.. Par exemple, un non-respect de la hauteur d’un édifice ou de la surface de la construction.

La publicité du permis de construire

Les permis de construire accordés font l'objet de mesures de publicité sur le ter­rain et à la mairie.

Doit-on respecter les normes handicap 

Une maison individuelle construite pour un usage personnel n'est pas soumise à la réglementation sur l'accessibilité aux handicapés.  Une maison destinée à être louée, mise à disposition ou vendues doivent par contre respecter des règles concernant l'aménagement permettant l'accessibilité quel que soit le handicap. Ces contraintes concernent les circulations extérieures, le logement et le stationnement automobile.