Comment trouver un terrain à bâtir pour faire construire ?

Sommaire

Tous les conseils et les détails pour trouver, choisir, borner un terrain à bâtir sur un terrain isolé, diffus ou en lotissement. Il existe de multiples façons de trouver le terrain idéal par les petites annonces, bouche-à-oreille, aménageurs-lotisseurs, etc.

Beaucoup de Français rêvent de construire leur maison individuelle.
La première étape consiste à trouver un terrain à bâtir dans un budget compatible avec le coût total de la réalisation de la maison.

Trouver un terrain

Vérifiez attentivement l’environnement actuel et les programmes futurs de votre lieu de vie :

Proximité ou prévision d’une usine, d’un chenil, d’un hôpital, d’un centre commercial, de voies ferrées d’infrastructures routières à grande circulation, d’un aéroport, d’un aérodrome, d’un circuit de voiture, d’un terrain de moto-cross, d’un club de ball-trap, d’une discothèque de bâtiments d’élevages industriels de volaille ou le porcs, d’abattoir bref tout ce qui peut amener une source de pollutions, de nuisances visuelles, sonores et olfactives. Les polluants atmosphériques extérieurs et intérieurs
Le fait de choisir d'habiter en dehors d'une agglomération à la campagne par exemple va entrainer plusieurs conséquences. Le prix du terrain à bâtir est moins élevé qu'en ville ou en périphérie mais cet éloignement va coûter cher en déplacement. Faire les courses, aller chez le médecin, emmener les enfants à l'école puis à leurs activités sportives ou culturelles, etc.

Comment trouver un terrain à bâtir pour faire construire ?

• En consultant les petites annonces sur les sites internet.
• En parcourant les journaux gratuits.
• En passant une petite annonce gratuite ou payante.
• En vous renseignant dans la mairie de la localité qui vous plaît.
• En consultant les panneaux d’affichage des entreprises ou des administrations.
• En consultant les publications éditées par certaines administrations (journal base ou caserne militaire).
• En surfant sur Internet sur les portails immobiliers ou des .
• En consultant les qui ont généralement des terrains dans leur portefeuille.
• En cherchant dans les vitrines des agences immobilières.
• En faisant appel au réseau : un fichier national intelligent qui regroupe tous les .
• En consultant des constructeurs de maison* : .
• En vous adressant à un spécialiste des contrats : le , dont les honoraires sont soumis à un barème national.
• En vous adressant à votre coiffeuse (ou coiffeur).
• En vous renseignant auprès de du bâtiment.
• Des aménageurs lotisseurs qui possèdent des terrains équipés et viabilisés*.
• Des promoteurs constructeurs d’habitations groupées qui vous feront acheter ensemble terrain et construction.
• Des mairies qui connaissent des particuliers voulant vendre un terrain.

* Avec la liberté du choix du constructeur de maison individuelle.

Le terrain idéal

Comment trouver un terrain convenable ?

Vous pouvez choisir de construire votre maison sur un terrain isolé (que l’on appelle terrain en diffus) ou dans un lotissement. Le prix du terrain varie en fonction du secteur et de la commune.

Comment trouver un terrain ?

Quelques conseils pour aider votre choix du terrain à bâtir :

Assurez vous que sa localisation correspond à vos besoins (distance par rapport à vos activités professionnelles) et vérifiez que le terrain qui vous plaît bénéficie de toutes les infrastructures utiles à votre vie familiale future :
Commerces de proximité (alimentaires, pharmacie, pressing, garage automobile, etc.)

• Transports en commun.
• Maternelle, garderie, école, collège, lycée.
• Centres administratifs (La Poste, banque et distributeur).
• Centres de loisirs (activités pour les enfants).

Le lotissement

C'est une surface foncière qui a fait l’objet d’une autorisation de lotir délivrée par l’administration en vue de diviser le sol en parcelles. Votre terrain est constructible, viabilisé et raccordé à certains réseaux. Le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente.

Dans un terrain constructible, viabilisé et raccordé aux divers réseaux, vous pourrez consulter le règlement du lotissement et son cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu'ils prévoient.

Ce document atteste que votre projet de construction est réalisable et les conditions et délais de construction.
Il est important de se renseigner sur ce type de travaux qui peuvent vous être imposés :

• surface et la largeur de façades constructibles,
• délai maximum pour le démarrage des travaux,
• date butoir pour la réalisation de clôture, plantations, raccordements,
• dates limites pour la réalisation de travaux, etc.

Lorsque le terrain à bâtir est raccordé aux réseaux eau, gaz, électricité, téléphone, il est nécessaire d’effectuer le branchement entre la construction et tous les réseaux d’adductions. Une précaution sage est de vérifier si ces frais sont inclus dans le prix du terrain.

Le terrain en diffus

Le terrain n'est pas dans un lotissement mais indépendant. Il est constructible, vous avez la garantie qu'il est viabilisé et raccordé aux réseaux, vous devez toutefois vérifier que votre projet est possible. Chaque mairie est tenue de fournir un certificat d'urbanisme pré opérationnel qui précise si votre projet de construction est réalisable. Après vérification des plans de votre future construction, un instructeur contrôlera que vous respectez les contraintes architecturales en vigueur sur la commune (forme de la toiture, couleur des tuiles, des enduits de façades, etc.).

En secteur diffus, la durée de validité du certificat d'urbanisme est de 1 an.

Il est nécessaire d’obtenir à la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel : il ne faut jamais acheter un terrain avant d'avoir obtenu ce document qui vous précisera si votre projet est réalisable au vu des caractéristiques architecturales que vous aurez précisées dans votre demande et le type de contraintes à respecter (alignement, orientation, forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, etc.).

Ce qu'il faut savoir

Sachez que l'ensemble des dépenses occasionnées pour une voiture pendant une vie entière permettrait de faire construire 3 maisons.

Gardez à l'esprit que toute construction devra être adaptée au terrain et non l’inverse. Si vous désirez faire construire une maison de plain-pied, évitez les parcelles de terrain en pente, si l'ombre vous déprime, évitez un terrain qui n'est exposé que peu de temps au soleil dans la journée (édifice, obstacle naturel, etc.). Il faut donc tenir compte de tous les paramètres techniques connus lors de l'achat et d’un peu de bon sens.

• Comment trouver un terrain : les documents indispensables à connaître pour l'achat d'un terrain à bâtir.
• Consultez les documents d'urbanisme à la mairie. À défaut de ces documents, vous pouvez consulter la carte communale.

Le PLU

Plan Local d'Urbanisme

Le plan local d’urbanisme appelé PLU a été créé par la loi SRU du 13/12/00 ou le POS, Plan d'Occupation des sols (s'il est toujours en vigueur), ce plan précise les règles de construction applicables dans chaque commune. Le plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) vous précisent toutes les règles de construction applicables localement. Le plan local d’urbanisme ou le Plan d’Occupation des Sols vous donnent également une idée de l'évolution de l'environnement.

Le certificat d'urbanisme

Ce document disponible dans chaque mairie indique toutes les dispositions d'urbanisme, il vous renseigne sur les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété. Il vous précise le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain que vous souhaiteriez acquérir, le certificat d’urbanisme mentionne l'état des équipements publics existants ou prévus (uniquement en cas de demande de certificat d’urbanisme opérationnel)

Le certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUb)

Pour un projet de construction ou lors d'une vente vous demandez en mairie un certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUb) mais celle-ci ne répond pas. En plus des informations données par le certificat d'urbanisme dit d'information (CUa) le Certificat préopérationnel le Cub est utile pour connaître s'il est possible de réaliser un projet immobilier. Un formulaire Cerfa est à régulariser à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain à bâtir en quatre exemplaires avec toutes les pièces relatives à la construction. Pour instruire la demande, la mairie dispose de 2 mois pour instruire le dossier.

2 possibilités :

La mairie délivre un CUb express qui a une validité de 18 mois (le CU peut être prorogé sur demande) :
La mairie est ainsi liée par ce CUb dans le cas où une demande de permis de construire ou déclaration préalable est déposée dans le délai des 18 mois.

La mairie ne donne aucune réponse dans le délai de deux mois :

En l'absence de réponse notifiée par la mairie, ce silence équivaut à la délivrance d'un Certificat d'Urbanisme Tacite (CUt) Source Code de l'urbanisme article R410-12. Ce CUt a valeur du CUa (article R410-1) mais le demandeur ne peut se prévaloir d'une décision favorable tacite sur la faisabilité de son projet immobilier, en d'autres termes, ce CU tacite ne vaut pas accord sur la faisabilité. Etant donné qu'une mairie est tenue de délivrer une réponse écrite sur la faisabilité de votre opération, il faut insister auprès des services afin d'obtenir cette réponse.

Droits de préemption

Lors de la rédaction du compromis revente, il convient de mettre en condition suspensive l’obtention d’un permis de construire de sorte à s’assurer que le projet pourra être réalisé. S'il y a des doutes sur la nature du sol, une condition de réalisation d’étude de sol peut être insérée.

COS : coefficient d'occupation au sol et densité

La densité admissible du terrain est très importante, car elle donne sous la forme d’un coefficient d’occupation du sol (COS), ou d’emprise au sol, la surface maximale de plancher constructible sur le site. Ces éléments figurent au plan local d’urbanisme et sont consultables librement en Mairie.

Le compromis de vente

Attention : votre future acquisition est peut-être concernée par un des droits de préemption (droit de priorité sur la vente au profit d'une collectivité publique). La loi du 13/12/00 fait obligation de le mentionner sur le certificat d’urbanisme. La loi du 13 décembre 2000 fait obligation d’indiquer si le terrain que vous souhaitez acquérir est concerné, ou pas, par un droit de préemption. Il s’agit d’un droit de priorité sur la vente au profit par exemple d’une collectivité publique.

L'aide efficace

Vous ne devez vous engager dans la construction de votre maison que lorsque vous êtes propriétaire d'un terrain ou au minimum si vous avez signé une promesse de vente ou un compromis de vente sur un terrain chez un notaire.
Il ne faut pas signer l'avant-contrat pour l'acquisition d'un terrain si vous n'êtes pas décidé à l'acheter.
Le rôle essentiel d'un conseiller immobilier consiste à écouter ses clients, connaître leurs priorités, comprendre les besoins afin de les conseiller sur le choix du bien, le bon prix et son cadre de vie.