Acheter un terrain à bâtir pour faire construire sa maison

Sommaire

Définir vos besoins

Tout d'abord, il est essentiel de définir vos besoins et vos critères de recherche. N'oubliez pas de tenir compte de la superficie nécessaire pour votre future maison, de l'emplacement idéal, des équipements publics à proximité, de la viabilisation du terrain assainissement, raccordement à l'eau potable, à l'électricité, au gaz et tout à l'égout, de la constructibilité du terrain selon le plan local d'urbanisme PLU ou le certificat d'urbanisme, ainsi que des risques naturels éventuels comme les inondations, les glissements de terrain ou les zones inconstructibles.

Le type de terrain

Vous pouvez choisir de construire votre maison sur un terrain isolé (que l’on appelle terrain en diffus) ou dans un lotissement. Le prix du terrain varie en fonction du secteur et de la commune.

Assurez vous que sa localisation correspond à vos besoins (distance par rapport à vos activités professionnelles) et vérifiez que le terrain qui vous plaît bénéficie de toutes les infrastructures utiles à votre vie familiale future :
Commerces de proximité (alimentaires, pharmacie, pressing, garage automobile, etc.)

• Transports en commun
• Maternelle, garderie, école, collège, lycée
• Centres administratifs (La Poste, banque et distributeur)
• Centres de loisirs (activités pour les enfants).

Achat d'un terrain isolé

Quels sont les documents indispensables à connaître pour l'achat d'un terrain à bâtir :

• Consultez les documents d'urbanisme à la mairie. À défaut de ces documents, vous pouvez consulter la carte communale.
• Vérifiez également les servitudes et les règles d'urbanisme applicables au terrain, ainsi que la situation juridique du terrain propriété du terrain, acte de vente, promesse de vente, compromis de vente, etc.
  

Le PLU, Plan Local d'Urbanisme

Le plan local d’urbanisme appelé PLU a été créé par la loi SRU du 13/12/00 ou le POS, Plan d'Occupation des sols (s'il est toujours en vigueur), ce plan précise les règles de construction applicables dans chaque commune. Le plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS), vous précisent toutes les règles de construction applicables localement. Le plan local d’urbanisme ou le Plan d’Occupation des Sols vous donnent également une idée de l'évolution de l'environnement.

Le certificat d'urbanisme

Ce document disponible dans chaque mairie indique toutes les dispositions d'urbanisme, il vous renseigne sur les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété. Il vous précise le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain que vous souhaiteriez acquérir, le certificat d’urbanisme mentionne l'état des équipements publics existants ou prévus. (uniquement en cas de demande de certificat d’urbanisme opérationnel).

Le certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUb) :

Pour un projet de construction ou lors d'une vente vous demandez en mairie un certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUb) mais celle-ci ne répond pas. En plus des informations données par le certificat d'urbanisme dit d'information (CUa) le Certificat préopérationnel le Cub est utile pour connaître s'il est possible de réaliser un projet immobilier. Un formulaire Cerfa est à régulariser à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain à bâtir en quatre exemplaires avec toutes les pièces relatives à la construction. Pour instruire la demande, la mairie dispose de 2 mois pour instruire le dossier.

2 possibilités :

• La mairie délivre un CUb express qui a une validité de 18 mois (le CU peut être prorogé sur demande) :
• La mairie est ainsi liée par ce CUb dans le cas où une demande de permis de construire ou déclaration préalable est déposée dans le délai des 18 mois.

La mairie ne donne aucune réponse dans le délai de deux mois :
En l'absence de réponse notifiée par la mairie, ce silence équivaut à la délivrance d'un Certificat d'Urbanisme Tacite (CUt) Source Code de l'urbanisme article R410-12. Ce CUt a valeur du CUa (article R410-1) mais le demandeur ne peut se prévaloir d'une décision favorable tacite sur la faisabilité de son projet immobilier, en d'autres termes, ce CU tacite ne vaut pas pas accord sur la faisabilité. Etant donné qu'une mairie est tenue de délivrer une réponse écrite sur la faisabilité de votre opération, il faut insister auprès des services afin d'obtenir cette réponse.

Droits de préemption :

Lors de la rédaction du compromis revente, il convient de mettre en condition suspensive l’obtention d’un permis de construire de sorte à s’assurer que le projet pourra être réalisé. S'il y a des doutes sur la nature du sol, une condition de réalisation d’étude de sol peut être insérée.

COS : coefficient d'occupation au sol et densité :

La densité admissible du terrain est très importante, car elle donne sous la forme d’un coefficient d’occupation du sol (COS), ou d’emprise au sol, la surface maximale de plancher constructible sur le site. Ces éléments figurent au plan local d’urbanisme et sont consultables librement en Mairie.

Le compromis de vente

Attention : votre future acquisition est peut-être concernée par un des droits de préemption (droit de priorité sur la vente au profit d'une collectivité publique). La loi du 13/12/00 fait obligation de le mentionner sur le certificat d’urbanisme. La loi du 13 décembre 2000 fait obligation d’indiquer si le terrain que vous souhaitez acquérir est concerné, ou pas, par un droit de préemption. Il s’agit d’un droit de priorité sur la vente au profit par exemple d’une collectivité publique.

La fiscalité d'un terrain à bâtir

L’acquisition d’un terrain à bâtir est soumis aux droits d’enregistrements classiques appelés frais de , avec une exception dans le cas d’une acquisition par une société qui n'en paye pas.

La taxe d’aménagement, basée sur la surface de plancher de la villa, est à régler après l’obtention du permis de construire. Une taxe de raccordement à l’égout peut être également due, dans le cadre du branchement à l’assainissement collectif.

Le bornage d'un terrain à bâtir

Dans un lotissement ou sur un terrain isolé, vous pouvez vérifier l’exactitude de la surface du terrain que l’on vous propose. L'avant-contrat et l'acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage effectué. Il s'agit d'une opération technique effectuée par Le géomètre expert, qui consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës à l'aide de bornes enfoncées dans le sol.
Précisons que le bornage ne vous donne pas la surface, mais vous permet de la calculer.

En cas d'incertitude et en l'absence d'un bornage sur les limites de la propriété il est obligatoire de faire borner le terrain, le géomètre enterrera des bornes colorées dans le sol dont le sommet sera visible, dans le cas d’un terrain sur lequel il est impossible de planter ces cônes (exemple zones très humides ou marécageuses des piquets peuvent être placés) le coût du bornage s'ajoutera à celui du terrain, vos voisins s'ils sont intéressés au bornage pourront éventuellement partager les frais de géomètre.

Documents pour l'achat d'un terrain

Vous pouvez commencer votre recherche en consultant les agences immobilières spécialisées dans la vente de terrains constructibles. Vous pouvez également explorer les annonces en ligne pour trouver des terrains à vendre dans des lotissements ou des terrains isolés. N'oubliez pas de vous renseigner sur les prix du terrain au mètre carré dans la région concernée et de prévoir les frais de notaire et les divers honoraires liés à l'acquisition d'un terrain.

Le prix du foncier

Une fois que vous avez repéré un terrain qui correspond à vos critères, n'hésitez pas à faire appel à un géomètre pour effectuer un bornage et vérifier la surface des terrains. Vous aurez également besoin des services d'un professionnel pour réaliser une étude de sol afin de déterminer les fondations et les risques éventuels liés à la construction de votre future maison. Enfin, avant de vous engager dans l'achat d'un terrain, assurez-vous que le terrain est bien viabilisé, c'est-à-dire qu'il est raccordé à tous les réseaux nécessaires pour la construction eau potable, électricité, tout à l'égout, etc.

En suivant ces étapes et en vous entourant des professionnels compétents agence immobilière, notaire, géomètre, etc. vous pourrez trouver le terrain idéal pour construire votre future maison. N'oubliez pas que le choix du terrain est crucial pour la réussite de votre projet immobilier, alors prenez le temps de bien choisir votre terrain à bâtir.