Marche à suivre Renégocier ou racheter son prêt immobilier

Sommaire

L'acceptation du prêt

Pour valider le prêt, vous devrez renvoyer l'offre signée par courrier, car c'est le cachet de la Poste qui atteste que le délai de réflexion de 10 jours a été respecté.

Lorsque vous aurez accepté le prêt, le déblo­cage des fonds se fera, soit à la signature de l'acte notarié pour une vente clés en main, dans le cas d'un logement achevé, soit au fur et à mesure de l'avancée des travaux et selon des modalités prévues par contrat pour un loge­ment à construire. Dans ce cas, vous conservez l'ini­tiative du déblocage des fonds.

Vous serez alors remboursé intégralement des som­mes déjà versées. La condition suspensive peut être au minimum valable un mois. Dans la pra­tique, ce délai est souvent plus long, de l'ordre de deux à trois mois.

La loi Scrivener

La loi Scrivener du 13 juillet 1979 a été votée pour protéger les emprunteurs d'une trop grande précipitation afin de leur laisser le temps de la réflexion (Article L 312-1 et suivant du code de la consommation) par la mise en place une série de mesures qui garantissent un temps de réflexion de 10 jours et la possibilité de se désengager sans dommage.

La loi Scrivener protège le consommateur contre les dangers du crédit, pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier et s’applique, à toutes les personnes recourant à des prêts concernant l’accession à la pro­priété (achat d’immeubles à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, etc.).

Elle concerne tous les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21 343 €, peu importe le but de l’opération logement ou investissement. À la suite d'un entretien d'information, l'établissement de crédit vous propose un crédit en vous adressant par courrier une offre préalable de prêt. Cette proposition de crédit doit préciser, outre les informations permettant d'identifier les parties :

N. B. Dans le cas de prêt à taux variable, les modalités d’indexation sont clairement exprimées dans l’offre de crédit : indice de référence, marge sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle (modalités d’impact d’une variation de taux sur la mensualité), tableau d’amortissement prévisionnel en général en fonction du taux de départ. Dans l’hypothèse de taux révisable, le coût total des intérêts ainsi que le T.E.G ne sont qu’indicatifs puisqu’il n’est pas possible de prédire l’évolution des taux.

Les assurances exigées par la banque (assurance – DI — décès invalidité) et de l'ensemble des frais que l'emprunteur aura à supporter (frais de dossier, commission, frais d'acte hypothécaire, assurance, etc.) Le coût total du crédit, le taux effectif global (T.E.G., taux effectif global, c’est-à-dire le taux final tout compris du crédit intégrant le taux nominal du crédit, les frais de dossier et les primes d’assurance. Le taux effectif global ou coût réel tient compte du taux d'intérêt du crédit demandé.

L'offre de crédit

(1) acquisition d'un appartement neuf ou ancien, d'une maison en résidence principale, secondaire, achat d’un terrain pour construire
(2) la date de mise à disposition des fonds, l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts.
(3) En règle générale, il n'y a pas de perception de frais si l'opération ne se réalise pas

Établir son plan

II n'existe pas de plan de financement type, chaque projet mérite une étude objective et approfondie qui permettra de servir au mieux vos intérêts et ceux de vos proches. Votre plan devra être construit autour de deux points de référence de base : votre apport personnel et votre capacité de rem­boursement (revenus moins taux d’endettement).

Votre capacité de remboursement. C'est le montant maximum des remboursements que vous pouvez supporter selon vos revenus. Cette capacité prend en compte tous vos emprunts immobiliers, mais aussi les prêts à la consommation éventuels.

Calculez le taux d'endettement acceptable.

Pour éviter les situations de surendettement, un emprunteur ne doit en général pas consacrer plus de 30 % de ses revenus au remboursement de ses divers emprunts. C'est donc à partir de cette analyse que la ban­que pourra évaluer votre capacité de remboursement et calculer ainsi le montant maximum du prêt qu'elle pourra vous consentir. Il est possible d'établir un plan de finance­ment sur une durée longue pour alléger vos mensualités de remboursement, cet allongement augmentera le coût total du crédit.

Prêts immobiliers : conseils Les assurances et les garanties liées à l'emprunt. Grâce au crédit, vous pouvez acquérir un bien par anticipation sur vos gains futurs. Les banques ne prêtent cet argent qu'après avoir mis de leur côté toutes les chances de recouvrer leurs créances (d'être remboursées) car la vie est longue et les aléas toujours possibles lorsque les crédits sont de 35 ans ou de 50 ans par exemple. C'est la raison pour laquelle vous devez souscrire une assurance de groupe qui couvre emprunteur et prêteur.

Assurances et garanties

Garanties décès, invalidité, incapacité de travail.

L'assurance souscrite rembourse le capital restant dû en cas de décès de l'emprunteur. En cas d'incapacité temporaire de travailler ou d'invalidité, l'assureur prend à sa charge la totalité ou une partie des mensualités du prêt. La souscription de cette assurance est conditionnée par votre morphologie, votre état de santé et votre âge, elle est généralement indispensable à l'obtention de votre prêt immobilier, un questionnaire sur l'honneur est constitué lors de la création du dossier de financement, mais attention gare aux fausses déclarations ou omissions, les assureurs seront intraitables en cas de manquement. Cette assurance garantit la sécurité de vos proches (conjoint et enfants. Il est préférable de prendre la garantie la plus étendue possible.

L'assurance perte d'emploi. Elle reste facultative même si les banques et organismes conseillent fortement d'y souscrire.

L'apport personnel Point positif, cet apport réduira le montant de vos emprunts et aura une influence sur le taux d'intérêt que votre banque pourra vous proposer.

2 formules d’assurances perte d’emploi existent :

• La première assurance perte d'emploi consiste à prévoir le report des échéances en fin de prêt, celles-ci resteront à la charge de l'emprunteur. C’est la formule la moins intéressante pour l'em­prunteur
• La deuxième assurance perte d'emploi, théoriquement proposée seulement aux emprunteurs de moins de 55 ans, elle consiste à prendre en charge le remboursement du prêt en cas de perte d'em­ploi involontaire, selon les conditions définies par le contrat.

Remboursement anticipé

Le remboursement anticipé du prêt bancaire. Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Il est préférable dès le départ de négocier la réduction (50% sont rapidement obtenus) l'idéal étant la suppression de ces pénalités de remboursement.

Prêts immobiliers : conseils

Les bonnes adresses pour tout problème lié aux prêts bancaires.

AFUB (Association Française des usagers de banque) [1]. C'est la référence des associations de défense des usagers bancaires.

L'ergonomie du site est simple, mais le contenu est très riche en informations (documents pédagogiques, classement des banques, etc.) et surtout une permanence téléphonique : 04 43 66 33 37. N.B. il n'y a pas de lien direct sur ce site en raison d'une liste impressionnante dans les paramètres de confidentialité

Nous consulter si vous souhaitez des aides et conseils pour d'autres liens relatifs aux prêts immobiliers.
En conclusion* :

• il est possible d’économiser en renégociant son prêt contracté il y a plusieurs années
  
• le coût d’un crédit a baissé
• c’est donc le moment de renégocier !

SOURCES

[1] https://www.afub.org/

[2] https://www.pretto.fr/