Les diagnostics immobiliers obligatoires avant une vente location

Les diagnostics immobiliers obligatoires avant une vente d'un bien sont regroupés dans un dossier unique appelé DDT (Dossier de Diagnostic Technique) que le notaire doit annexer à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement. Ils concernent les locaux à usage d'habitation ou les locaux à usage mixte professionnel plus usage d'habitation.

Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers étant devenus obligatoires, il faut s'adresser à des professionnels sérieux qui prennent le temps de le réaliser en possédant une bonne expertise.

Validité des diagnostiqueurs immobiliers

Dans le passé, il était difficile de trouver et de vérifier la validité des certifications des diagnostiqueurs immobiliers.
Le portail développement durable.gouv propose un annuaire officiel des certifications diagnostiqueurs. Les diagnostics immobiliers doivent faire l'objet d'un contrôle impartial, indépendant et être conformes à la réalité.

Un rapport de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (11 8 2014), note que les diagnostiqueurs respectent en majorité toutes leurs obligations professionnelles (formations, certifications, assurance professionnelle).

Dossier notaire DDT 

Les différents diagnostics sont regroupés dans un document unique : le DDT

Depuis le 1er novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un document unique, le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier doit être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement, mais aussi être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel (bilan énergétique, plomb et état des risques technologiques et naturels).

Le DDT (dossier de diagnostic technique), dans un louable souci de protection du consommateur, en matière de vente de bien immobilier porte une appréciation sur la présence de matériaux contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites lorsque le logement se trouve sur une zone infestée comme l'Aquitaine, sur les risques naturels et technologiques, sur les niveaux de performances énergétiques (quantité d'énergie consommée et impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre) et sur la fiabilité des installations de gaz raccordées au réseau.

Quels sont les différents diagnostics immobiliers regroupés dans le DDT ?

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente d'un bien sont regroupés dans un document unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). 

Attestation à fournir 

Que doit fournir le diagnostiqueur au vendeur du bien immobilier ?

À la demande du propriétaire du bien diagnostiqué, le diagnostiqueur immobilier est, dans l'obligation de lui remettre une attestation dans laquelle seront expressément précisés :

•  qu'il bénéficie d'une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle (RCP)
•  que les différents diagnostics immobiliers seront effectués par une personne formée et certifiée
•  que pour réaliser ces diagnostics immobiliers, un matériel adapté sera utilisé

Tous les diagnostics 

Quels sont les différents diagnostics ?

•  Diagnostic Amiante : Recherche de matériaux contenant de l'amiante dans les habitations, locaux commerciaux
•  Loi Carrez : Calcul de la superficie habitable d'un bien immobilier, autrement appelé certificat de superficie ou métrage
•  DPE Le Diagnostic de performance énergétique est le calcul de la déperdition d'énergie d'un bien immobilier, il donne les consommations énergétiques du bâtiment et les gaz à effet de serre émis
•  DTG Diagnostic Technique Global obligatoire pour tous les immeubles de plus de 10 ans ou ceux soumis à une procédure d'insalubrité
•  Diagnostic électrique : État de l'installation intérieure d'électricité pour les immeubles de plus de 15 ans
•  État des risques naturels et technologiques. Information des locataires et acquéreurs sur les risques naturels et technologiques majeurs
•  État intérieur de l'installation au gaz : Contrôle de la sécurité de l'état de l'installation gaz
•  État du bâtiment relatif à la présence de mérules des champignons lignivores qui dégradent le bois en présence d'humidité
•  Diagnostic Plomb : Recherche de plomb dans les peintures
•  Diagnostic Radon Certaines zones en France possèdent un potentiel radon un gaz radioactif et inodore cancérigène
•  Diagnostic SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) est un constat dressé par un diagnostic immobilier avant mise en copropriété d'un immeuble. Certifie l’état de décence et de salubrité d’un logement ou d’un immeuble
•  État du bâtiment relatif à la présence de termites : Recherche de la présence de termites dans le bâtiment qui dégradent le bâti 
•  Assainissement autonome non raccordé au réseau collectif
•  Constat de Diagnostic Immobilier de Robien pour logement ancien destiné à être loué

Textes réglementaires 

Le tableau des différents textes réglementaires concernant les diagnostics immobiliers

De Robien/constat Scellier

Le diagnostic immobilier De Robien a été remplacé par le Constat Scellier

La Loi Scellier modifie le dispositif Loi Robien :

• Elle plafonne les loyers par zone géographique
• Elle limite le montant de défiscalisation aux bâtiments basse consommation énergétique
• Elle reprend l’exclusion de location à un membre de la famille de l’investisseur.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un préalable à la défiscalisation Loi Scellier (Contrairement à la loi De Robien qui n'en tenait pas cas).

Mesurage loi Carrez

Elle sert à déterminer la vraie surface. Elle ne s'applique qu'aux appartements.

Depuis le 19 juin 1997, tous les vendeurs de lots en copropriété doivent certifier à leurs acquéreurs la superficie du bien vendu. La loi nº 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi « Carrez » et son décret d'application nº 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la partie privative d'un lot de copropriété, a ainsi renforcé la protection des acquéreurs.

La loi et son décret d'application sur les biens concernés.

La loi « Carrez » ne s'applique qu'aux lots de copropriétés quelle que soit leur affectation : usage d'habitation, local professionnel, boutique ou usage mixte. Sont concernés en matière de logements les appartements et les villas insérés dans des groupes d'habitations en copropriété. (Modification de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété).

Astuce Les surfaces prises en compte.

Toutes les surfaces des planchers des locaux clos et couverts, de mur à mur, après déduction des surfaces occupées par l'épaisseur des murs et cloisons, des marches et cages d'escalier, des gaines et des embrasures des portes et fenêtres. Les placards rangements intégrés et remises sous une hauteur de plafond identique sont comptabilisés, mais tous les locaux, parties d'immeuble et combles dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptabilisés dans le résultat de la surface « CARREZ ».

L'obligation de mesurage ne s'applique pas :

• Aux annexes du logement telles que les caves, celliers, garages, balcons, loggias, emplacements de stationnement.
• Aux locaux d'une superficie inférieure à 8 m2.
• Aux logements neufs dans le cadre du contrat de vente d'immeuble à construire (le promoteur est tenu d'indiquer les différentes surfaces SHON, SHOB, surface habitable.).
  

Certificat Qualigaz obligatoire

Lorsque l'on passe chez le notaire le certificat Qualigaz est-il obligatoire ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente d'un bien sont regroupés dans un document unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Lorsque des travaux concernant le gaz ont été réalisés, il est impératif que toute installation neuve, modifiée ou complétée ait reçu un certificat de conformité Qualigaz. En l’absence de diagnostic gaz remis lors de la vente le vendeur ne pourra être exonéré de la garantie pour vice caché.

Il pourra également être, si l’installation le requiert, condamné à payer les travaux de mise en conformité. Dans tous les cas, la vente conserve sa validité. Il est donc fortement conseillé de posséder un  pour s’affranchir de litiges ultérieurs.

La norme NF P45-500

Depuis le 1er juin 2013, (date d'application ainsi que la modification de l'arrêté du 24 aout 2010 contenant en annexe le modèle du rapport de visite), la norme NF P45-500 dans sa nouvelle version précise le rôle des différents acteurs concernés (opérateurs de diagnostic, bailleurs sociaux, distributeurs de gaz, syndics d'immeubles, clients de l'installation). Elle définit l'anomalie concernant les VMC gaz équipant les immeubles collectifs. Elle abaisse les seuils de monoxyde de carbone pour les appareils raccordés et le traitement des DGI (Danger Grave et Immédiat) signalés pour des installations alimentées par une ou plusieurs bouteilles de gaz. Le but est d'interdire les robinets gaz munis d'abouts porte caoutchouc non démontables et des tubes souples à base de caoutchouc sur les installations alimentées par réseaux.