Faut-il acheter un bien immobilier neuf ou ancien ?

Temps de lecture: 8 min , Dernière mise à jour: 03/10/2023
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Acquérir un logement est souvent une décision judicieuse. Si l’offre de neuf est rare et risquée en raison des délais en VEFA ou pire des malfaçons qui parfois empêchent de prendre possession du logement, les logements anciens se vendent cher en raison de leur emplacement de choix, mais sans places de parking en centre urbain.  


 Le marché de l'immobilier

Le prix de l’ancien s'établit par rapport au prix du marché local (valeur marchande) et des transactions analogues enregistrées dans le secteur géographique. Le prix du neuf résulte d’une addition de coûts (prix du terrain, coûts de construction, marge du promoteur). Dans l'ancien, la prise de possession des lieux est immédiate, dans le neuf, les délais sont plus longs, car il faut compter entre 18 et 24 mois pour prendre livraison du bien et entrer dans les lieux. 

L’achat d'un bien immobilier 

L'acquisition d'un bien demande beaucoup de réflexion. Faut-il acheter un logement neuf ou ancien ? Une maison ou un appartement un petit ou grand terrain ? Avant d'occuper une surface au sol ne vaut-il mieux pas faire avec l'existant ? Il existe de nombreux biens en vente qui souvent ont été bâtis dans de beaux espaces telluriques avec des matériaux anciens.

La maison individuelle

Elle permet une plus grande intimité et le fait de passer d’un appartement à une maison offre la sensation d’être plus encore « chez soi », d’avoir plus de liberté dans son logement. Les Français sont nombreux à privilégier la maison individuelle dans leur projet d’accession à la propriété. La maison individuelle offre une plus grande intimité : vous n’entendez plus le « voisin du dessus » ni la circulation automobile dans les centres-villes.

Le terrain

Quelle que soit la taille du , sa superficie vous apportera le plaisir de faire pousser des arbres, des fleurs, installer une balançoire, convier vos amis pour un barbecue ou faire un potager bio sans pesticides.

L'achat d'un bien ancien 

L’histoire du bien ancien, les colombages, les moulures, les poutres, les vieilles pierres, la terre cuite donnent un charme particulier qui va pousser au coup de cœur et valoriser le bien. Le prix d’un bien immobilier ancien est souvent inférieur à celui du neuf. Certains frais annexes peuvent alourdir la facture globale ce qui fait que la différence est parfois peu significative. Des travaux tels que la peinture ou de la décoration, comme des plus importants avec la toiture, l’isolation, l'assainissement peuvent entrainer des dépenses significatives.

Concernant l'âge du logement, c'est essentiellement une question de goût, l'achat d'un appartement ou d'une maison étant identique financièrement.

L’immobilier ancien offre la plupart du temps des biens disponibles immédiatement et dont vous pouvez prendre possession rapidement à un prix correct si vous connaissez les astuces pour acheter vite et facilement un bien immobilier. Les biens anciens sont plus nombreux que les logements neufs et couvrent une étendue géographique plus vaste. Une maison existante vous permet de visualiser l’esthétique du bien immédiatement, de mieux apprécier les volumes et l’organisation des pièces. Il est difficile de se projeter dans un bien en cours de construction.

Les travaux dans un logement ancien

Ils bénéficient sous certaines conditions du  soit 5.5 % au lieu de 20 % et des aides . Un bien ancien demande un entretien plus régulier, des remises aux normes pour certains équipements. Les frais de notaires compris entre 7 et 8 % du prix de l’acquisition du bien immobilier. Dans l'ancien, dès l'achat il est possible d'emménager immédiatement sans attendre la fin des travaux ou sans avoir de frais d'hôtel.

Les frais d'acquisition

  • L’ancien engendre d’autres frais, qu’il est important de prendre en compte notamment les frais de déménagement, d'emménagement, d'installation pour lesquels il est prudent de réserver une réserve budgétaire.
  • Le coût d’entretien dans l'immobilier ancien est plus élevé, le vendeur doit vous informer des dépenses d’entretien (dans le cas d’un appartement il faut consulter le carnet d’entretien de l’immeuble).

L'ancien : une grande consommation d'énergie.

Les bâtiments anciens ont en général une moins bonne isolation thermique, en moyenne, les logements anciens peuvent consommer jusqu’à quatre fois plus, en chauffage notamment, que les logements neufs.

L'ancien : des frais de notaires plus élevés.

Au prix d'acquisition de votre bien, il faut ajouter d'autres frais 7 à 8 % de frais notariés pour l’ancien selon les formalités, vérifications et frais engagés par le notaire.

Ce sera peut-être vous qui déciderez de modifier la taille d’une baie, la position d’un élément, l’intégration d’un nouvel équipement, etc. vous contribuerez vous-même aux plus-values.
Votre budget ressemble au toit de votre maison : large au commencement de la construction puis s’amenuisant vers la fin.

Construction bâtiment


Acheter un logement neuf ? 

Si vous construisez, réalisez une maison plus petite, mais mieux conçue et bien équipée (isolation saine et poussée, système de chauffage utilisant au moins une énergie renouvelable), plutôt qu’une grande construction en ayant comme idée de la finir plus tard. Une maison de taille raisonnable sera plus économique à l’achat comme en entretien (moins d’eau pour laver le sol ou les surfaces extérieures, moins d’électricité, moins de chauffage pour chauffer les volumes, moins de taxes, moins de frais d’entretien, etc.) et sera plus respectueuse de la nature (moins d’emprise au sol, moins d’empreinte écologique, etc.).

Lorsque vous faites bâtir, calculez soigneusement votre budget en vous gardant une marge de manœuvre, car suivant le type de construction et suivant le maître d’œuvre qui vous assiste pour la construction de votre logement (architecte, maître d’œuvre, constructeur de maison individuelle, économiste en bâtiment, etc.) il faudra rajouter 10 à 15 % de budget supplémentaire par rapport à vos prévisions financières initiales.

Souvent lors de l’établissement du devis de la construction, les professionnels calculent les ingrédients et matériaux à minima.
Lors de la construction, il vous sera demandé un choix entre des carrelages, des faïences, des matériaux, des sanitaires, des meubles de salle de bains, etc. vous choisirez toujours celui qui vous plaît le plus, mesdames… et ce sera souvent le plus cher. Les qui sont privilégiées par la règlementation utilisent le bois très employé en chauffage et en construction. 

Faire construire une maison

Les normes  permettent de réaliser des économies grâce à de meilleures performances énergétiques (une maison neuve offre une isolation et une performance thermique difficile voire à atteindre dans l’ancien) et de bénéficier de frais de notaires réduits à l’achat et même parfois d’une exonération de taxe foncière pendant les 2 premières années selon la commune où vous habitez.

Les normes  tiennent compte de l'impact carbone et augmenteront le prix de la construction de 13%. 

Enfin, acquérir un logement neuf vous donne droit au PTZ+ (Prêt à taux zéro).Tous les équipements sont neufs et fonctionnels, vous n’avez pas à bricoler pour une prise défaillante ou une porte qui coince, etc. Vous êtes le 1er habitant de la maison à la marquer de votre empreinte et à lui donner une âme.

Acheter du neuf coûte plus cher au départ, mais des prêts avantageux servent de compensation. De plus, les normes énergétiques permettent d'économiser la facture de chauffage.  Les frais d’acquisition (notaires et taxes) sont moins conséquents que dans l'existant : ils sont de 2 à 3 % pour un logement neuf (hors TVA) selon le nombre de logements du programme immobilier concerné,

La construction neuve est-elle plus chère ?

Pour le neuf, l'important est de trouver un bon  qui vous guidera dans tous vos choix. La construction neuve coûte plus cher à l'investissement et notamment à cause du prix du foncier, c'est-à-dire du qui a fortement augmenté depuis 2000. De plus, les propriétaires préfèrent diviser parfois à outrance leur parcelle afin d'en retirer un maximum de profit. Il n'est pas rare de voir des chemins d'accès étroits et de grande longueur qui contournent d'autres lots ou d'avoir des terrains de petite taille qui engendrent une promiscuité et des problèmes de voisinage, notamment par rapport aux fumées émises par les appareils de chauffage.

Comment financer son achat ? 

Au démarrage du projet, il faut trouver son financement ?

  • S'engager sur un crédit n'est-il pas trop contraignant ?
  • Faut-il acheter en centre-ville ou à la campagne, avec ou sans travaux, du neuf ou de l'ancien ?

L’ancien coûte 15 % à 20 % moins cher que le neuf, mais cet écart se réduit pour des logements de standing ou des immeubles classés dans des quartiers recherchés.

Dénicher la maison ancienne de vos rêves avec des murs épais bénéficiant d'une forte inertie. Photo Picbleu ®

maison ancienne avec lierre


Comparer le neuf ou l'ancien 

Quels sont les avantages et les inconvénients d'un bien neuf ou ancien ?



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