Comment dénicher une bonne affaire dans l'immobilier ?

Les acheteurs rêvent de réaliser une bonne affaire, les vendeurs rêvent de vendre le plus cher possible, des désirs opposés qui paraissent à priori incompatibles.

La bonne affaire 

Une bonne affaire est avant tout un bien immobilier vendu à un prix juste et cohérent avec la qualité du produit proposé. Un bien de mauvaise qualité à l'opposé est un bien nécessitant des travaux de rafraichissement ou pire de rénovation doublés d'un prix élevé. Ces travaux d'extension, de modernisation, d'assainissement de mises aux normes grèvent les budgets et rebutent beaucoup d'acquéreurs, surtout si le tarif est déraisonnable.

Le prix est l'une des composantes essentielles de la décision d'achat. Les acheteurs cherchent le bien correct qui leur donnera naturellement l'envie de passer le cap de l'acquisition.

Le bon vendeur, le bon acquéreur 

Le bon vendeur est la personne qui peut accepter le prix que vous proposerez, prête à baisser le prix de son appartement ou de sa maison, vous pourrez ainsi faire une bonne affaire.

Le bon acquéreur est la personne qui achète sans faire appel au crédit et donc sans clause suspensive. Les agences et les vendeurs préfèrent ce profil d’acheteurs, car ils savent que l’appartement est pratiquement vendu sans que la vente échoue pour une raison quelconque (refus de la banque, changement de situation, etc.).

Les bonnes questions 

Face à un vendeur, vous avez la possibilité de poser quelques questions judicieuses qui vous éclaireront sur votre marge de négociation :

Avez-vous mis ce bien également dans une agence ?

Une réponse affirmative indique qu'il s'agit d'un véritable vendeur qui a vraiment l'intention de vendre son bien.

En règle générale lorsque le vendeur essaye de vendre par lui-même, il met le prix sans les commissions d'agence.

Même si une agence déconseille que le vendeur affiche un prix différent, soit il le minore de 4 à 6 %, soit il le majore parfois de 10 % !

Êtes-vous propriétaire depuis longtemps de ce bien ?

En fonction de la date, vous pouvez savoir à quel prix il a pu acheter, qu'une partie de son crédit est remboursé et qu’il ne doit donc plus beaucoup d’argent à la banque.

Pourquoi vendez-vous ?

La découverte du client et l'écoute attentive permettent d'apprendre beaucoup sur les motivations.

Depuis combien de temps la maison est-elle en vente ?

Un bien présenté à la vente trop cher, déconnecté des prix de marché restera logiquement des années sans trouver un acquéreur.

Un bien au prix de marché sera vendu dans les 2 mois. Un bien en dessous du prix de marché sera vendu dans la semaine.

Est-ce que vous avez déjà eu des offres de prix pour votre bien ? 

• Les offres de prix trop nombreuses indiquent que le tarif est trop élevé, mais que le bien est intéressant.
• Une absence d'offre indique un prix déconnecté ou/et un bien sans valeur marchande.

Une bonne affaire est une équation dans laquelle l'ensemble des avantages pèsent plus lourd que le prix.

Astuces pour acheter sans se tromper 

Vous êtes à la recherche d'un bien immobilier (maison, appartement, studio, terrain) ou vous avez peut-être déjà trouvé votre futur logement ? Vous trouverez dans cet article toutes les astuces pour éviter le véritable parcours du combattant qui consiste à passer beaucoup de temps, d'argent et d'énergie à chercher un bien puis à l'acquérir. Il existe des méthodes efficaces pour sélectionner très facilement votre bien et l'acheter sans faire d'erreur.

• Comment vendre rapidement un bien immobilier ?
• Est-il préférable de vendre seul sans agence immobilière ?
• Est-il possible de vendre sa maison seul et sans agent ?
• Le prix d'un bien est-il moins cher vendu de particulier à particulier ?

Avant d'engager toute transaction immobilière, prenez le temps de vous poser quelques questions essentielles, car un achat immobilier est souvent un engagement important.

L'art de la visite

Visiter un grand nombre de maisons ou d'appartements permet de se forger une opinion du marché, mais faire appel à des permet rapidement d'avoir un immense choix et surtout de ne pas se tromper.

Le bon de visite 

Que l'on soit acheteur ou vendeur, sachez ce qu'un entraîne comme conséquences afin d'éviter les mauvaises surprises.

Les documents importants 

De nombreux documents sont utiles comme les  qui paradoxalement permettent de gagner du temps ainsi que de l'argent et surtout permettent d'éviter les surprises désagréables et souvent coûteuses.

Le compromis de vente

L'étape la plus importante, car elle vous engage concrètement dans l'achat de votre bien immobilier.

Le financement : Combien emprunter ?

Cette donnée varie selon vos revenus, votre apport personnel éventuel, le taux d'emprunt, la durée du prêt et vos charges actuelles.

Bien choisir son type de crédit

Il existe divers types de prêts d'accession à la propriété. Voici quelques indications pour vous permettre de vous y retrouver.

Bien sélectionner son taux de crédit

Le taux de votre crédit dépend des taux pratiqués sur les marchés financiers. Il fluctue également en fonction de la concurrence que les banques se livrent entre elles.

Trouver une assurance pour sécuriser votre prêt

Lorsque vous montez votre dossier de financement auprès de votre banque, celle-ci vous demandera obligatoirement de vous assurer en cas de décès, d'invalidité et d'arrêt de travail pour sécuriser son engagement financier.

Le client vendeur

Pour le client qui vend un bien immobilier (le vendeur) cette aide précieuse permet d'obtenir des agents immobiliers grâce à la signature d'un  :

•  un prix de vente fixé souvent à un prix raisonnable et acceptable par un acheteur (au plus près du prix de marché),
•  une très grande diffusion auprès d'autres agents immobiliers,
•  une aide efficace pour trouver rapidement un acquéreur. 
  

Pour le client qui vend un bien immobilier (le vendeur) cette aide précieuse permet aux acquéreurs d'obtenir des biens à une plus juste valeur que celle souhaitée par les vendeurs qui généralement au début surestiment toute valeur en ne voulant pas « brader leur bien ». Le rôle informatif et « pédagogique » toujours périlleux de l'agent immobilier consiste dans ce cas précis à expliquer au vendeur que le prix de vente qu'il aimerait tirer de la vente n'est pas réaliste. Un acquéreur cherche toujours le meilleur rapport qualité/prix et a prix égal, il choisira toujours le tarif le plus raisonnable. Il est donc préférable de vendre au plus près du prix de marché et de trouver rapidement un acquéreur. Très souvent, les vendeurs acceptent de céder leur bien au bout de quelques mois à des tarifs plus bas que la première offre qui leur a été soumise pour laquelle ils estimaient que leur bien était « bradé ». Le marché leur démontre que les acheteurs n'achètent pas à n'importe quel prix, même la maison de son enfance.

L'intérêt d'un agent immobilier

Quel est l'intérêt pour un particulier, qu'il soit acheteur ou vendeur, de faire appel à un agent immobilier 

•  Les relations humaines sont importantes dans toute transaction.
•  La diffusion de l'annonce d'un vendeur est transmise instantanément à l'ensemble des agences du secteur géographique local.
•  La présentation du bien est soumise à un très grand nombre d'acheteurs potentiels triés et solvables (pas de curieux ni de rêveurs).
•  Un interlocuteur unique, professionnel, responsable avec qui vous aurez eu un bon contact et que vous aurez choisi s'occupe personnellement de votre 

Vous vendez un bien :

Astuce : il faut savoir que si vous proposez votre bien à la vente dans plusieurs agences, cela indique aux acquéreurs soit que vous êtes pressés soit que vous avez du mal à vendre votre logement. Votre bien peut s'assimiler à une œuvre d'art, la multiplication de son prix à des prix différents lui fait perdre de sa valeur. Pour lui garder toute son authenticité, votre annonce ne doit être diffusée qu'à un seul et même prix. Un signal contraire donné avec des prix différents sur des sites gratuits et dans différentes agences sera négatif pour vous, les acheteurs trouveront le même bien et sauront qu'ils pourront négocier à la baisse.

À l'opposé, confier la vente de sa maison ou de son appartement à une seule agence, cela peut être le jeu du hasard, certaines agences ne chercheront qu’à « rentrer des mandats » en déployant peu d’efforts pour vendre votre bien tandis que d’autres membres redoubleront d'efforts pour vendre votre logement lorsqu'ils auront l’exclusivité de la vente.

En confiant un Mandat exclusif à une , vous bénéficiez de services très intéressants :

•  une diffusion en temps réel auprès de l’ensemble des agents immobiliers nationaux ou régionaux.
•  un prix de vente en parfaite adéquation avec la réalité du marché local. La Base de prix des biens vendus permet une grande précision.
•  Les acheteurs seront sélectionnés : tout curieux, rêveurs non solvables ou visiteurs du dimanche seront écartés, les visites seront ainsi réservées à de véritables acheteurs motivés.
•  un fichier client bien plus important grâce à une présentation de votre bien auprès d’un très grand nombre d’acheteurs.
•  un conseiller unique fortement motivé par votre confiance mettra toute son énergie pour la réalisation d'une vente rapide.
•  un délai de vente fortement raccourci.
  

Vous recherchez un bien :

En confiant la recherche de votre maison, votre appartement ou votre terrain à une agence immobilière, vous démultipliez mathématiquement votre demande. Les agents immobiliers disposent d’une base de données de mandats exclusifs partagés sur votre secteur de recherche. En effet, un grand nombre de biens à la vente pourront vous être proposés par tous les agents immobiliers de votre région et point essentiel : estimés au prix du marché.

À l'opposé, rechercher soi-même une maison ou un appartement offre le jeu du hasard, mais surtout pour l'acheteur qui acquiert son bien à des prix supérieurs souvent à celui du marché. Il suffit pour s'en convaincre de parcourir les forums d'internet dans lesquels les internautes déclarent avoir vendu leur bien à des prix supérieurs à ceux que « 3 agences immobilières les avaient estimés ». Deux remarques :
Le particulier surestime très (trop) souvent son bien, n’ayant pas accès aux prix des transactions réalisées dans le secteur. La plupart des vendeurs cherchent à acquérir eux-mêmes un nouveau bien, mieux placé, plus récent, souvent plus grand et donc plus cher. Parfois même, ils rêvent grâce à une vente improbable de remplacer leur voiture grâce aux plus-values…

Pour compenser leurs désirs, ils espèrent maximiser la valeur de celui mis en vente en incluant même dans leur prix de vente le montant des frais qu’ils ne verseraient pas à l’agence. Souvent, ce sont les acquéreurs confiants qui payent le prix fort. Selon un sondage IFOP réalisé pour le site MeilleursAgents.com. 68 % des transactions s'effectuent par des agences immobilières, 19 % se font par un service de mise en relation de particulier à particulier, 13 % par les notaires, la famille ou les amis et autres connaissances. Dans les 19 %, des particuliers peu scrupuleux font appel à des agents commerciaux pour faire évaluer gratuitement leur bien en sachant pertinemment qu'ils ne s'adresseront pas à leurs services. Faire perdre du temps à des employés qui généralement sont payés à la commission en supportant le risque d'avoir zéro revenu pendant parfois plusieurs mois ne les préoccupe pas. Ils sont pires que certains loups noirs de la profession immobilière. Ce procédé s'appelle du manque de respect envers autrui ou de la malhonnêteté, mais rassurons-nous l'énergie cosmique qui gouverne les lois de l'univers est implacable. La sagesse populaire d'une justesse inouïe le rappelle : « bien mal acquis ne profite jamais ». Dans tous les actes de la vie, une action mauvaise vous revient comme un boomerang qui parfois vous précipite dans un autre monde. Ce sont des lois universelles, celles qui touchent au cosmos. Pensez-y, gardez à l'esprit que nous vivons dans un monde qui n'est pas que matériel.

En confiant un Mandat exclusif à une agence, vous bénéficiez de services très intéressants :

•  une recherche en temps réel auprès de l’ensemble des agents immobiliers nationaux ou régionaux.
•  un prix d'acquisition en parfaite adéquation avec la réalité du marché local. La Base de prix des biens achetés et vendus permet une très grande précision.
•  Les vendeurs seront sélectionnés : les rêveurs aux prix trop élevés, les biens impropres à l'usage, les vendeurs malhonnêtes seront écartés, les visites sûres vous seront ainsi réservées.
•  un fichier de biens à la vente important avec une présentation détaillée de chaque bien auprès d’un très grand nombre de vendeurs.
•  un conseiller unique fortement motivé par votre confiance mettra toute son énergie pour la réalisation d'une recherche et une transaction rapide.
•  un délai de vente fortement raccourci.