Le constructeur de maisons individuelles

Sommaire

Les éléments à connaître

Les conditions suspensives pour l'annulation d'un contrat de construction de maison individuelle.

• Le contrat de construction de maison individuelle.
• Le label NF Maison Individuelle.
• Le label NF Maison Individuelle lors de la revente.
• La réception de votre maison dans le cadre du contrat de construction d'une maison individuelle.
• Les garanties imposées par la loi aux constructeurs de maisons individuelles.
  

Rôle du constructeur de maisons individuelles

Le constructeur de maisons individuelles (traditionnelles ou ossature bois) prendra en charge une partie ou la réalisation complète de votre maison individuelle, de la conception (plans types ou personnalisés) aux travaux de construction, d’agrandissement et de finition. Vous pouvez vous réserver des travaux que vous effectuerez vous-mêmes ou que vous ferez réaliser par des entreprises que vous connaissez ou que vous aurez choisies. (Exemple pose d’isolant écologique ou de finition peintures sans COV).

Les constructeurs de maisons individuelles emploient différentes techniques comme le bois. Photo Picbleu

Annulation du contrat de construction de maison

Les conditions suspensives pour l'annulation d'un contrat de construction de maison individuelle.

Vous pouvez signer un contrat avec le constructeur de maisons individuelles avant même que certaines conditions soient remplies, mais si une seule ou plusieurs des conditions énoncées ci-dessous ne sont pas satisfaites, le contrat passé avec le constructeur de maisons individuelles sera nul et non avenu. Le contrat doit préciser que si les conditions ne sont pas réalisées à la date prévue sur ce contrat, au plus tard à la date de l’ouverture du chantier, il sera annulé.

Cas dans lesquels le contrat signé avec le constructeur de maisons individuelles est annulé :

• L'impossibilité d’acquisition du terrain : si pour une raison indépendante de votre volonté, il ne vous est pas possible d’acheter le terrain dont vous n'étiez pas encore propriétaire avant la signature du contrat, le contrat signé avec le constructeur de maisons individuelles ne pourra prendre effet, il sera caduc.
• Les prêts demandés nécessaires au financement de la réalisation sont refusés.
• Le permis de construire est refusé.
• Vous n'obtenez pas d’assurance dommages-ouvrage,
• Le constructeur n'est pas titulaire de la garantie de livraison aux prix et aux délais convenus.
  

Toute somme versée devra vous être remboursée intégralement à la condition expresse que vous n’ayez pas volontairement provoqué la non-réalisation de ces 5 conditions suspensives.

Contrat de construction de maisons individuelles

Des mentions obligatoires doivent figurer sur le contrat du constructeur de maisons individuelles (article L.231-2 du CCH).

• La désignation du terrain et la justification du titre de propriété du maître d'ouvrage.
• La description précise de la maison à construire.
• La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux.
• Le coût total du bâtiment à construire, (égal à la somme du prix convenu forfaitaire et définitif (sous réserve de sa révision calculée alors en fonction de l'indice BT01)
  

Éventuellement :

Le coût des travaux réservés par le maître de l'ouvrage.
Le montant des prêts qui vous sont nécessaires pour financer votre projet.
La possibilité de vous faire assister par un professionnel au moment de la réception des travaux.
Les justifications des garanties de remboursement et de livraison à prix et délais convenus.
Les modalités de règlement du prix fixées par un échéancier en pourcentage cumulé s'échelonnent de la façon suivante :

5 % du prix convenu à la signature du contrat, que vous ne devez régler que dans le cas où le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement*, sous forme de caution solidaire d'une société d'assurance ou d'un établissement de crédit.
10 % à la délivrance du permis de construire (mêmes conditions que ci-dessus),
15 % à l'ouverture du chantier.25 % à l'achèvement des fondations.
40 % à l'achèvement des murs.60 % à la mise hors d'eau (c'est-à-dire la pose du toit).
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air.95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, finitions, menuiserie, plomberie, sanitaire, électricité et de chauffage.

Le solde étant payable à la réception des travaux, vous pouvez le consigner, en tout ou en partie, si vous avez émis des réserves lors de la réception du chantier (désordres apparents, éléments ne correspondants pas au devis initial, etc.

Les fonds ne seront débloqués que lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves auront été exécutés.
*Garantie de remboursement : garantie destinée à vous assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier, en cas de conditions suspensives.

Le label NF Maison Individuelle

La marque NF Maison Individuelle est délivrée par CEQUAMI, tierce partie neutre et indépendante, mandatée par AFAC AFNOR.
La marque NF Maison Individuelle vous garantit le respect des engagements pris par le constructeur de maisons individuelles.
La marque NF Maison Individuelle vous apporte un gage de qualité sur la conformité du logement, la qualité des services et garanties offerts au client candidat à la construction et sur le professionnalisme.
Toutes ses caractéristiques de la marque NF Maison Individuelle certifiées et associées sont publiées au Journal Officiel Référentiel de certification NF 294).

En confiant votre projet de logement à un constructeur de maisons individuelles certifié NF Maison Individuelles, vous devez théoriquement bénéficier de garanties, avant, pendant, à la fin et après les travaux.

Engagements pris par le constructeur de maisons

Les services

Une écoute attentive de la part du constructeur pour la découverte de vos besoins et de vos possibilités, qualité de l'information avant engagement, transparence, conseil, assistance, contrat conforme à la loi, souscription des garanties et assurances, information en cours de chantier incluant les visites et la prise en compte effective de vos remarques, l’attention permanente, la préparation de la réception, le service après-vente.

La construction :

Conception, autocontrôles, suivi de chantier, choix de matériaux certifiés conception (études de sol, conseils d’orientation, de chauffage, etc.), sélection des artisans, corps de métiers et entreprises du bâtiment, respect de la réglementation technique et des règles de l'art, qualité de la réalisation.

L'organisation du constructeur :

Politique interne qualitative du constructeur de maisons individuelles.

Diverses compétences au niveau du bureau d'étude, dessin, service technique, service travaux, administratif, service client.
Respect des procédures, et système qualité, questionnaire de satisfaction, autocontrôles.
Seuls les constructeurs titulaires d'un certificat de droit d'usage de la marque NF Maison Individuelle sont habilités à proposer et signer un contrat de construction avec engagement de conformité NF, et à délivrer une attestation de conformité NF à la réception de la maison.
Le label NF Maison Individuelle : lors de la revente.

En cas de revente de votre logement, l'attestation de votre maison NF constitue un atout financier important, mais ne constitue pas un niveau élevé en terme de réglementation thermique.

Les constructeurs labellisés NF Maison Individuelle ont la possibilité, depuis 2007, de proposer en complément de la certification NF Maison Individuelle, une démarche HQE® certifiée.

Les niveaux d'exigences requis concerneront notamment l'adaptation de la maison à son environnement, le confort thermique, le niveau de consommation énergétique grâce au recours aux énergies renouvelables, la gestion de l'eau, la qualité de l'air, etc. C’est un premier pas vers la réglementation thermique 2010 qui imposera des normes très supérieures pour le bien de tous.

La réception de votre logement neuf

La réception de votre logement (dans le cadre du contrat de construction d'une maison individuelle).

Cas de vices ou défauts de conformité apparents.

Le jour de la réception, vous devrez mentionner dans le procès-verbal de réception tous les vices ou défauts de conformité apparents que vous constatez.
Vous disposez d'un délai supplémentaire de huit jours suivant la réception pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices ou défauts de conformité non signalés lors de la réception.
Dans le cas où des réserves sont formulées lors de la réception ou dans le délai de huit jours suivant la réception, vous devez consigner une somme au plus égale à 5 % du prix convenu entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties. Cette somme sera versée au constructeur lorsque les réserves auront été levées.

Lors de la réception, vous avez la possibilité de vous faire assister par un professionnel. Avec son expertise, vous devrez mentionner dans le procès-verbal de réception tous les vices ou défauts de conformité apparents que vous constatez.

Réception sans vices ou défauts de conformité apparents.

Si vous n'émettez aucune réserve, vous devrez payer le solde du prix au constructeur qui procédera alors à la remise des clés.

Les garanties imposées par la loi aux constructeurs de maisons individuelles.

Vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage obligatoire avant même l'ouverture du chantier. Vous devez vous assurer que le contrat de construction lorsque vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles comporte bien la mention de cette assurance.

Règle générale en matière de responsabilité des constructeurs : Chaque constructeur de maisons individuelles doit exécuter ce qu'il s'est engagé à livrer. Toute perte ou dommage est, avant la réception, à la charge de l'entreprise concernée.
La garantie de remboursement.
La garantie de remboursement doit être obligatoirement souscrite par le constructeur si le contrat de construction prévoit des paiements, avant la date d'ouverture du chantier.
Cas dans lesquels les sommes versées doivent vous être remboursées :
En cas de non-respect du démarrage des travaux :
Lorsque l’ouverture du chantier ne commence pas à la date convenue, les sommes versées au constructeur doivent vous être remboursées sauf si ce non-respect de la date est justifié par une cause légitime ou un cas de force majeure.
En cas de non-réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives dans les délais prévus.
Lorsque le maître d’ouvrage qui fait construire exerce sa faculté de rétractation dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat.

En l'absence de garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger au plus qu'un dépôt de garantie n'excédant pas 3% du prix de la construction.
La garantie de livraison à prix et délais convenus.
Prenant effet à l'ouverture du chantier, elle offre à l'accédant l'assurance la garantie que la construction sera achevée aux prix et délais convenus. Elle joue dans trois types de situations bien définies :
Au cours de l’exécution des travaux : Le constructeur fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire. Il ne peut plus remplir son contrat jusqu'à l’achèvement de la construction.
Dans le cas où le constructeur n'achève pas la construction dans les délais prévus (sauf cas d'intempéries ou de force majeure).
Dans le cas où les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées lors de la réception des travaux n'ont pas été exécutés.
Dans ce cas, la garantie prend à sa charge les dépassements du prix convenu, cette garantie peut être assortie d'une franchise n’excédant pas 5 % du prix initial. Elle peut inclure les pénalités forfaitaires pour des retards de livraison excédant 30 jours.

La garantie de parfait achèvement des travaux

La garantie de parfait achèvement des travaux prend en charge tous les désordres qui peuvent survenir pendant la première année qui suit des travaux, elle engage la responsabilité du constructeur de maisons individuelles.

La garantie de parfait achèvement des travaux joue quelles que soient la nature des désordres et leur importance.

Il faut noter par exemple qu’une isolation thermique défectueuse relève de la garantie de parfait achèvement des travaux, le constructeur devant effectuer tous les travaux nécessaires pour atteindre les normes minimales d'isolation thermique).

La garantie de bon fonctionnement.

Elle couvre pendant deux années toutes les malfaçons éventuelles pouvant affecter les éléments d'équipement dissociables de la construction ou d'équipement que l'on peut démonter ou remplacer sans détériorer le support (appareils sanitaires, chauffe-eau, chaudière, gouttières de toit).

Si le maître d'ouvrage ou l'acquéreur après la réception des travaux constate des vices de construction (par exemple, des malfaçons compromettant la solidité de l'ouvrage, des fissures produisant des infiltrations, des dégâts qui n'étaient pas apparents à la remise des clés, il peut engager la responsabilité du constructeur ou de l'entrepreneur en mettant en œuvre certaines garanties.

La garantie décennale

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître d'ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage, de tout dommage, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination (article 1792 du code civil). Une présomption de responsabilité pèse sur lui pendant les dix ans qui suivent la réception des travaux (article 1792-4-2).

Le constructeur de la maison individuelle est donc responsable pendant 10 ans à compter de la réception des travaux de toutes les malfaçons éventuelles (par exemple vice de sol, problèmes liés aux fondations, problèmes d'étanchéité minant le bâti, défaut de ventilation, chauffage défectueux, fissures évolutives dans les murs) susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination.

La réception, prononcée contradictoirement, est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Le principe de la responsabilité décennale est d’ordre public et ne saurait être altéré par contrat.

L'assurance dommages-ouvrage

C'est une sécurité indispensable.

• L'assurance dommages-ouvrage garantit pendant 10 ans la prise en charge du paiement des travaux nécessaires à la réparation de dommages portant atteinte aux éléments fondamentaux de la construction couverts par la garantie décennale, avant même que ne soit recherchée la responsabilité de l'auteur des désordres constatés.
• Elle est obligatoire et permet de se tourner vers l'assureur auprès duquel on l'a souscrite en cas de problèmes, elle doit être souscrite par le maître d'ouvrage, mais peut être également fournie par le constructeur. il a été jugé que la non-souscription de l'assurance dommages-ouvrage est une cause de résiliation de la promesse de vente par le bénéficiaire. Il est indispensable d’y souscrire.
• Elle peut servir pendant la construction dans le cas d’une mise en demeure restée infructueuse, le contrat conclu avec l'entrepreneur est résilié.
  

Succession.

L'assurance dommages-ouvrage se transmet de droit aux acquéreurs successifs qui rachètent avant le terme des dix ans. Dans tous les cas, le notaire doit, après vérification, mentionner dans l'acte de vente les références de l'assurance dommages ou, à défaut, indiquer qu'aucune assurance n'a été souscrite, ce qui justifiera, sans aucun doute, une demande de diminution du prix de vente par l'acheteur.